Les 3 règles que ta banque applique
Depuis 2021, le HCSF encadre strictement l'octroi des crédits immobiliers. En 2026, ces règles restent inchangées malgré les pressions du secteur pour les assouplir.
Le taux d'endettement, c'est le rapport entre tes charges de crédit (mensualité + assurance) et tes revenus nets. Au-delà de 35 %, une banque ne peut plus te prêter — sauf à utiliser sa marge de dérogation, qu'on détaille plus bas.
Quels revenus et quelles charges la banque prend-elle vraiment en compte ?
Avant de calculer quoi que ce soit, encore faut-il savoir ce qui compte comme « revenu » et ce qui compte comme « charge ». C'est là que beaucoup de dossiers se trompent.
Si tu es salarié en CDI
Le revenu retenu est ton salaire net imposable (celui d'avant prélèvement à la source, pas le net à payer sur ton compte). Deux méthodes reviennent le plus souvent :
- Le cumul annuel du bulletin de salaire de décembre (ou le plus récent), divisé par 12
- Le revenu imposable de ton avis d'impôt sur le revenu, divisé par 12
Sur l'ancienneté : contrairement à une idée reçue, la plupart des banques n'exigent pas un an d'ancienneté dans le poste — une fois ta période d'essai validée, ton salaire est généralement recevable. Ça reste variable d'un établissement à l'autre, donc à confirmer directement si ton embauche est très récente.
Si tu es indépendant, gérant ou en profession libérale
Les banques reconstituent un revenu moyen stable à partir de 3 exercices (parfois 2, selon l'établissement et l'ancienneté de l'activité) :
- Bilans comptables et comptes de résultat des 3 derniers exercices
- Avis d'imposition correspondants
- Relevés URSSAF récents, pour vérifier la trésorerie courante
Ce qui compte, ce n'est pas ton chiffre d'affaires : c'est la rémunération que tu te verses réellement. Et la tendance compte autant que le montant — un résultat stable ou en hausse rassure bien plus qu'une année exceptionnelle isolée qui masque deux années faibles.
Ce statut mérite un traitement à part entière : quelles banques cibler, quel revenu est réellement retenu, et pourquoi l'optimisation fiscale peut réduire fortement ta capacité — voir notre guide pour les indépendants et TNS.
Les charges qui viennent réduire ta capacité
Le taux d'endettement se calcule sur tes charges déjà engagées, en plus de la future mensualité :
- Les mensualités de tous les crédits en cours (consommation, auto, immobilier existant si tu le conserves)
- Les LOA (location avec option d'achat), traitées comme un crédit classique
- Les paiements en plusieurs fois (type BNPL) — de plus en plus regardés par les banques, ils apparaissent sur tes relevés
- Ton loyer actuel — sauf s'il s'agit du logement que tu quittes pour ta résidence principale : dans ce cas, il n'est pas compté puisqu'il disparaît au moment de l'achat
- Une pension alimentaire versée : son traitement varie selon la banque (certaines la déduisent directement du revenu plutôt que de la compter en charge)
Calculer ta capacité, étape par étape
Trois calculs s'enchaînent. Voici la mécanique exacte.
1. Ta mensualité maximum
Revenus nets du foyer × 35 %, moins tes charges de crédit déjà en cours (autre prêt, pension alimentaire versée…).
2. Le capital empruntable
À partir de cette mensualité, de la durée choisie et du taux d'intérêt, on calcule le capital que la banque peut te prêter. C'est une formule d'amortissement classique — plus la durée est longue, plus le capital empruntable est élevé, mais plus le coût total du crédit augmente aussi.
3. Ta capacité totale
Capital empruntable + apport personnel disponible = ce que tu peux réellement viser comme prix de bien (frais de notaire et de garantie à prévoir en plus, sauf s'ils sont inclus dans l'apport).
Le reste à vivre : le critère que le calcul brut ignore
Le taux d'endettement à 35 % est mécanique — il ne dit rien de ta situation réelle. Une banque regarde aussi ton reste à vivre : ce qu'il te reste chaque mois une fois toutes tes charges fixes payées (crédit compris).
Il n'existe pas de seuil légal fixe, mais les banques appliquent leurs propres planchers, généralement indexés sur la taille du foyer. Un foyer à revenus élevés avec un endettement à 34 % mais un reste à vivre confortable rassure davantage qu'un foyer à 30 % qui vit à flux tendu.
Le saut de charge : l'argument que presque personne ne connaît
C'est l'écart entre ta charge de logement actuelle (loyer) et ta future mensualité. Si ta mensualité future est inférieure ou égale à ton loyer actuel, c'est un signal très favorable — tu vis déjà avec ce niveau de charge, la banque prend donc moins de risque.
Et si tu dépasses les 35 % ? Les dérogations
Chaque banque peut déroger à la règle des 35 % pour 20 % de sa production trimestrielle de crédits. Cette marge n'est pas distribuée au hasard :
- Au moins 70 % de cette marge doit aller à des acquéreurs de leur résidence principale
- Au moins 30 % de cette part est réservée aux primo-accédants
- Le reste (environ 6 % de la production totale) est laissé à la libre appréciation de la banque
Concrètement : si tu es primo-accédant pour ta résidence principale, tu fais partie du public que ces dérogations sont censées prioriser. Un dossier solide par ailleurs (apport correct, reste à vivre confortable, saut de charge positif) a de bonnes chances d'en bénéficier.
Une fois ta capacité connue, que faire ?
Ce calcul te donne ton plafond théorique. Trois sujets déterminent ensuite ce que tu obtiendras réellement :
- Si tu es primo-accédant, le prêt à taux zéro peut être compté comme de l'apport par ta banque — ce qui change la structure entière de ton dossier.
- Ton pouvoir de négociation ne porte pas d'abord sur le taux, mais sur l'assurance et les frais.
- Un dossier peut être bloqué par le taux d'usure alors même que ta capacité est bonne — c'est un mécanisme distinct.